Важные ньюансы долгосрочной аренды

Оформление долгосрочной аренды на землю или даже кондо – распространенный вариант для иностранцев, желающих приобрести недвижимое имущество в Таиланде легально. Но есть ньюансы, которые стоит продумать заранее. Оформляется аренда только на 30 лет. Что будет потом? Кому отойдет аренда в случае, если…? Серия материалов, опубликованных в Bangkok Post, отвечает на эти вопросы.

Часть 1: Как подготовиться к проблеме

Авторы: Джеймс Финч и Нилобон Тангпрасит
Источник: Bangkok Post
Сокращенный перевод: Agenda

За последнее время с нами связывалось множество экспатов, взволнованных вопросом о долгосрочной аренде недвижимого имущества. Они построили в Таиланде дома на арендованных участках, потому что только тайские граждане и компании могут владеть землей. Также, некоторые из них приобрели кондо на основе долгосрочной аренды, поскольку непосредственная продажа иностранцам ограничена только 49%.

Что же происходит с этой арендой, если арендатор умирает, и как можно защитить его права?

Согласно Секции 1600 «Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда» определенные права не закрепляются автоматически, а зависят от личного выбора. Права арендатора – именно такой случай. Высший суд Таиланда постановил, что в случае смерти арендатора во время срока аренды его права погашаются, если не указано иное.

Вот как это будет выглядеть в реальной жизни. Скажем, вы являетесь арендатором участка на 30 лет, застройщик строит для вас дом. Большинство договоров не содержит пункта о смерти арендатора, так что, предположим, ваш не отличается. Вы умираете через два года после заключения договора аренды. Что происходит?

Аренда отходит застройщику. Несправедливо? Может быть, но таков закон. Как можно предотвратить это? Есть два способа.

1) Согласно Секции 544 «Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда» аренда может быть передана другому лицу, если договор содержит пункт об этом. Убедитесь, что ваш договор упоминает, что вашим наследникам будет передана аренда в случае вашей смерти.

2) Указание более одного арендатора. Высший суд постановил, что аренда не прекращается с наступлением смерти одного из арендаторов. Другой арендатор сохраняет свои права на аренду. Вам стоит иметь более чем одного арендатора.

Нас постоянно спрашивают, какой из вариантов лучше. На самом деле, лучше учесть оба, чтобы не потерять право аренды. Это короткий ответ на распространенные вопросы о долгосрочной аренде недвижимого имущества. В дальнейшем мы разберем варианты подробней.

Часть 2: Как решить проблему

Как не потерять право на долгосрочную аренду?
1) Включить в договор пункт о переходе права аренды в случае смерти арендодателя его наследникам.
2) Включить в договор более 1 арендодателя. Кого вам следует вписать?

Если вы женаты, вы можете вписать свою супругу/супруга. Что насчет следующего поколения? Оно проживет дольше, так что ваши дети и внуки — хорошие кандидаты в ко-арендодаторов.
Кстати, если ваша супруга – тайка, то это отдельный разговор.

Итак, если ваши наследники наследуют право аренды по договору, то им не придется платить налоги, как в случае, если бы они не были ко-арендаторами, а просто вашими наследниками по завещанию. Налоги составляют около 1,1% от оценочной стоимости годовой аренды, умноженной на количество оставшихся лет аренды.

Стоит помнить о паре моментов:
Вам понадобятся их подписи в договоре. Можно расписаться им лично в Таиланде до регистрации договора в Земельном комитете, либо оформить доверенность, подписанную во время их пребывания в Таиланде или тайском консульстве за рубежом. Доверенность должна быть соответствующей формы и только на тайском языке. Земельный комитет требует, чтобы доверенности было не более нескольких месяцев, что может создать логистические трудности.

Если одному из арендаторов менее 20 лет, суд потребует передать договор аренды другому арендатору, если вы вообще захотите передать договор. Поэтому, если вашим детям меньше 20 лет, убедитесь, что не возникнет необходимости в передаче договора до достижения ими совершеннолетия.

Часть 3

Это продолжение темы о том, что происходит с долгосрочной арендой в Таиланде, если арендатор умирает, и как защитить права в этом случае.

В договоре долгосрочной аренды следует упомянуть несколько пунктов.

Во-первых, вы должны убедиться, что договор, не только его краткое изложение, зарегистрирован в Земельном комитете. Краткое изложение не включает в себя пункта о том, как следует поступать сторонам в случае, если арендатор умирает.
Если то, что вы подписываете, изложено только на английском языке, то это также не будет зарегистрировано. Такой договор не действителен более трех лет. Ваш договор может быть зарегистрирован на тайском и вашем родном языке в чередующих параграфах, но тайский должен быть обязательно.

Если вы уже подписали договор, и было зарегистрировано только краткое изложение, попросите владельца земли составить полный договор на тайском и английском и зарегистрировать его. Вы заплатите больше, но это также означает, что арендой смогут пользоваться ваши наследники, а не владелец земли.

Во-вторых, вы должны составить завещание в Таиланде, и указать своих наследников. И, хотя здесь разрешено приводить в исполнение завещания, составленные за рубежом, вы обнаружите, что это не так легко осуществить на практике. Легче составить короткое завещание, касающихся всех ваших накоплений в Таиланде.

В-третьих, иностранцам разрешено владеть домами, но не землей, так что вам следует оформить договор аренды только на землю. Вы можете и должны зарегистрировать владение домом отдельно.

Некоторые спрашивают, почему долгосрочная аренда может быть оформлена только на 30 лет. Почему не 50 или 99? Ответ есть в Секции 540 «Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда», который постановляет, что срок аренды не может быть более 30 лет, и, даже если указан иной срок, то он будет сокращен до 30 лет.

Но есть также иное постановление, относящееся к аренде, Секция 541. Согласно ей, срок аренды может быть равен сроку жизни арендодателя. Может ли это быть более 30 лет на практике?

Конечно. Скажем, вам и вашей жене под 70 и вы не граждане Таиланда. Ваши трое внуков также не граждане Таиланда. Старшему 21, и все они живут вне Таиланда. Вы вписываете в договор аренды свое имя, имя жены и каждого из своих внуков на срок продолжительности их жизней.

Статистически, хотя бы один из внуков доживет до вашего возраста. Это означает, что хотя в аренде не упомянут крайний срок, он составит по меньшей мере 50 лет. Если один из ко-арендаторов умирает, остаются остальные.

Небольшие затруднения с несколькими арендодателями также относятся к договорам такого типа. Секция 541 редко используется в подобных целях, но это приемлемо.

Материалы по сопутствующим темам

• Мы ездили в Мумбаи, в Индию! (3)