Теория большего дурака

Перевод из журнала Property&Lifestyle, июнь 2008

В конце 60-х годов прошлого века и на протяжении 70-х в Южной Калифорнии цены на недвижимость росли в среднем на 20% ежегодно. Рынок недвижимости переживал такой бум, что появилась теория Большего Дурака. Она гласила, что неважно, по какой цене вы приобрели недвижимость, всегда найдет больший дурак, который ее перекупит. Понятие завышенной цены было задвинуто, т.к. всегда хватало людей, желающих жить под солнышком.

Агентства по недвижимости отреагировали на спрос – если люди хотят покупать, агенты будут рады им помочь.

А потом наконец-то вступила в силу стагфляция, неизвестный до этого феномен, когда экономический застой проявляет себя вкупе с инфляцией. До этого некоторый спад экономики привел к снижению цен на недвижимость.

Спад цен естественен и неизбежен в любой экономике. Исторически бизнес-цикл приводит к спаду каждые семь лет. В США такое наблюдалось в 1976 году. В настоящее время разумно контролируемая экономика затормаживается, когда дела начинают идти слишком быстро. В США этот процесс обычно занимает около года. Но феномен Большего Дурака воспрепятствовал замедлению роста цен на рынке недвижимости, и они продолжали забираться вверх на протяжении нескольких лет.

Итак, в 1979 году предложение недвижимости значительно превысило спрос со стороны людей, которые могли позволить себе тратить баснословные суммы. Мыльный пузырь лопнул. Ценность недвижимости упала на 25%. Но даже тогда перспективные покупатели не могли взять кредит в банке. Проценты за кредит подскочили до 20, если его вообще можно было заполучить. Банки в то время кредитовали свои запасы строительным компаниям, которые неожиданно застряли с продажей недвижимости и не могли расплатиться. Большего Дурака не нашлось.

Звучит знакомо?

Начиная примерно с 2000 года, после финансового кризиса 1997-98, в Паттайе началось строительство. Иностранцы заполонили город, привлеченные вначале бурной ночной жизнью. Многие из тех, кто приехал в Паттайю за экзотичным отдыхом, решили, что им нравится теплая погода, низкие цены, шанс начать новую жизнь, хорошенькие таечки. Некоторые хотели сделать Паттайю постоянным местом для отдыха и проводить в ней месяц-два в году. Другие решили откупиться от обычной рутины и попросту переехать.

Так или иначе, им нужно было жилье. Строительные компании ответили на спрос. Если люди хотят жить или надолго останавливаться в Паттайе, компании будут рады продать им кондо (закон запрещает иностранцам владение землей и, как следствие, делает продажу домов трудной). Бесконечные просторы пляжей, которые привлекли солдат американской армии в Паттайю во время вьетнамской войны, покрылись высотными комплексами кондо и торговых центров.

Рынок рос, цены на кондо тоже: миллион бат, два миллиона, пять, десять, двадцать. Все большее количество компаний строили все больше и больше кондо. Всегда ведь найдется еще больший дурак.

Хорошее время закончилось в сентябре 2006, когда тайская армия сместила выбранное правительство. Столкновение в пугающей неуверенностью относительно будущего экономики, и еще большей неуверенностью относительно планов военного правительства по поводу количества иностранцев, живущих и ведущих бизнес в Паттайе, привело к падению числа прибывающих из Европы и Северной Америки. Значительному падению. А те, кто прибывали, пировали себе и уезжали назад. Продажи резко снизились.

Но строительство продолжалось. И продолжалось. Рынок недвижимости стал каннибалистическим. Новые кондо предлагают «бесплатные» ванные, «бесплатные» кухни, «бесплатную» мебель и кондиционеры. Большинство новоприбывших покупателей предпочитает пафосные проекты, некоторые из которых начали предлагать удивительно низкие цены. Один из таких комплексов сейчас продает кондо даже по цене в один миллион бат – а таких чисел здесь не видели на протяжении последних пяти лет! Горе инвестору, купившему кондо за 1,5 млн в 2000 г. – он может считать себя счастливчиком, если недвижимость удастся продать за 750,000 бат, если вообще удастся.

Больший Дурак покинул рынок. Но строительство продолжается.

Кстати, для тех, кто хочет провести в Таиланде от 1 месяца до нескольких лет, мы сделали специальный курс «Как переехать и обустроиться в Таиланде: быстро, легко и экономно».

Об авторе Agenda

В Таиланде с 2006 года
Запись опубликована в рубрике Визы и бизнес, Паттайя с метками , . Добавьте в закладки постоянную ссылку.

2 комментария: Теория большего дурака

  1. nikitos говорит:

    зато из москвы он- Большой Дурак никак не уйдет хотя это предсказывают постоянно и цены продолжают расти, и так уже абсурдные а люди как зомби продолжают рвать жилы и перешагивать через всех и вся чтобы заполучить пресловутую «жилплощадь»

  2. Nadya говорит:

    И снова очень интересно, спасибо. Кстати, я вспомнила, что некоторое время назад делала обзор по ценам на недвижимость в наших краях, подобный тому, что Вы делали в прошлый раз:

    http://triorus.com/ru/2008/02/19/estate-prices/.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *